Средният обявен наем за жилище, излизащо на пазара извън Лондон, достига нов рекорд от £1,400 месечно през второто тримесечие на 2026 г. Данните на Rightmove показват възобновяване на ръста след непроменените цени през първото тримесечие, но същевременно разкриват значително по-умерена динамика в сравнение с периода на най-силен натиск през 2022 и 2023 г.

Важно е да се уточни, че показателят не представлява средния действително плащан наем за цялото Обединено кралство. Той измерва обявените цени на новопредлаганите жилища в Англия, Шотландия и Уелс, без Лондон и Северна Ирландия. Следователно сумата от £1,397 отразява началната цена, която наемодателите искат при публикуването на имота, а не непременно окончателната цена в подписания договор.

Умерен ръст след спокойното начало на годината

Средният обявен наем извън Лондон нараства с 1,9% спрямо първото тримесечие на 2026 г. и с 2,3% спрямо същия период на предходната година. Годишният темп се ускорява спрямо отчетените 1,6% през първото тримесечие, но остава далеч под двуцифреното поскъпване, наблюдавано в разгара на жилищния недостиг след пандемията.

Тези данни показват, че наемният пазар отново поскъпва, но не преживява същата експлозивна динамика като преди няколко години. Rightmove свързва по-умерения темп с ограничената платежоспособност на домакинствата и с нарастващата чувствителност на наемателите към цените. При годишен ръст на заплатите от около 4,4% доходите все още нарастват по-бързо от средните обявени наеми, но това не заличава натрупания през предходните години проблем с достъпността на жилищата.

Лондон поставя нов ценови рекорд

В Лондон средният обявен наем достига £2,791 месечно — най-високото равнище, регистрирано от Rightmove. Увеличението е 2% спрямо предходното тримесечие и 2,9% на годишна база. Това е и най-големият тримесечен ръст в столицата от 2023 г. насам, като основният натиск идва от вътрешните части на Лондон.

Лондонският показател е почти два пъти по-висок от средната стойност извън столицата. Той обаче също представлява обявена, а не окончателно договорена цена. Разликата е съществена, защото изследванията, основани на реално сключени договори, обикновено отчитат по-ниски средни стойности.

Например Hamptons изчислява средния наем по новосключените договори в Лондон на £2,294 през май 2026 г., докато Rightmove отчита £2,791 за новите обяви през цялото второ тримесечие. Разминаването не означава, че една от стойностите е неправилна, а че двете компании измерват различни етапи от процеса — първоначално поисканата цена и окончателно договорения наем.

Предлагането отново започва да намалява

Броят на достъпните жилища под наем спада с 1% спрямо второто тримесечие на 2025 г. Това е първото годишно намаление на предлагането от 2022 г. насам и прекъсва постепенното възстановяване, наблюдавано след изключително ограничения пазар в първите години след пандемията.

Според Rightmove промяната се дължи основно на по-малкия брой нови имоти, които се публикуват за отдаване под наем, а не на значително ускоряване на сключването на договорите. Това разграничение е важно, защото показва, че пониженото предлагане не е непременно резултат от нов подем на търсенето. По-вероятно е част от наемодателите да отлагат отдаването, да продават имотите си или да преценяват последиците от променената регулаторна и данъчна среда.

Въпреки намаляващото предлагане конкуренцията между наемателите остава значително под рекордните равнища. Едно жилище получава средно десет запитвания, сравнено с единадесет година по-рано и двадесет и две през пика през 2022 г. Преди пандемията средното равнище е било около пет запитвания, което означава, че пазарът остава напрегнат, макар вече да не се намира в извънредното състояние от предходните години.

Северните райони остават под най-силен натиск

Регионалните различия продължават да бъдат значителни. Североизточна и Северозападна Англия регистрират годишен ръст на обявените наеми от 4,1%, докато в Източен Мидландс и Източна Англия увеличението е едва 1,5%.

Най-голямо несъответствие между търсене и предлагане се наблюдава в Северозападна Англия, където един имот получава средно четиринадесет запитвания. В Лондон средният брой е осем, което показва, че високите цени ограничават броя на домакинствата, способни да участват активно на пазара.

По-достъпните северни райони привличат по-силно търсене както от наематели, така и от инвеститори. По-ниските цени на жилищата и сравнително високата доходност правят тези пазари по-привлекателни за наемодателите, но едновременно с това създават по-силен натиск върху местните наеми и постепенно намаляват традиционното им предимство по отношение на достъпността.

Новите правила променят пазара в Англия

Данните за второто тримесечие са първите, които обхващат период след влизането в сила на основните разпоредби на Renters’ Rights Act на 1 май 2026 г. Законът се прилага в Англия, а не в цялото Обединено кралство, тъй като Шотландия, Уелс и Северна Ирландия имат отделни режими за регулиране на частния наемен сектор.

Реформата премахва прекратяването на наем без посочване на основание по Section 21, преобразува повечето наемни отношения в периодични договори и ограничава увеличаването на наема до веднъж годишно. Наемодателят продължава да може да поиска освобождаване на имота, но трябва да използва законово определено основание, например сериозно просрочие, нарушение на договора, намерение да продаде жилището или да го използва като собствен дом.

На този етап не може убедително да се твърди, че новият закон е причинил намаляването на предлагането или покачването на наемите. Rightmove отбелязва, че първоначалните движения на цените, търсенето и предлагането остават в рамките на обичайните сезонни тенденции. Необходимо е натрупването на данни за няколко последователни тримесечия, преди да се направят надеждни изводи за дългосрочното въздействие на реформата.

По-ниските лихви могат да намалят търсенето

Понижаването на ипотечните лихви би могло постепенно да насочи част от наемателите към покупка на собствено жилище. Hamptons вече отчита, че по-достъпното финансиране насърчава активността на купувачите на първо жилище и намалява броя на кандидатите в по-скъпите части на наемния пазар.

Това обаче не означава, че ипотечната вноска автоматично е по-ниска от наема за всяко домакинство. Потенциалният купувач трябва да разполага с депозит, да премине проверките за кредитоспособност и да покрива допълнителни разходи за поддръжка, застраховка и придобиване на имота. Следователно по-ниските лихви могат да облекчат част от търсенето на наеми, но не решават проблема за домакинствата с ограничени спестявания или нестабилни доходи.

Новият рекорд от £1,400 показва, че ценовият натиск върху наемателите не изчезва, но пазарът вече се развива по-различно от кризисния период през 2022 и 2023 г. Конкуренцията отслабва, домакинствата стават по-чувствителни към цените, а годишният ръст на наемите остава относително умерен. Същевременно новото понижение на предлагането предупреждава, че равновесието остава крехко.

Най-сериозният риск е постепенното съчетаване на ограничено предлагане, високи разходи за финансиране и продължаващо регионално поскъпване. Дали по-ниските ипотечни лихви и новата законова рамка ще подобрят положението, ще стане ясно едва след като пазарът разполага с достатъчно време да се приспособи към новите условия.

Източници: Rightmove – Rental Price Tracker, Q2 2026; GOV.UK – Renters’ Rights Act guidance; Hamptons – Market Insight: Summer 2026 и Rental Growth Forecast.